Encadré par la loi, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d’accession à la propriété dans l’immobilier neuf. Bien qu’il présente de multiples atouts, le BRS reste encore peu connu et des interrogations persistent concernant cette aide. Zelidom fait donc le point pour vous convaincre de l’intérêt du BRS pour acheter votre première résidence principale.
Le BRS en bref
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'aide conçu pour faciliter l'achat de logements à des prix abordables, de 20 à 40% moins cher que le marché traditionnel.
Tout comme d'autres aides encadrées par la loi comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le but est de faciliter l'accession à la propriété pour une majorité de foyers, particulièrement dans les zones à forte tension du marché.
Pour bénéficier du BRS, certaines conditions sont nécessaires :
- Respecter les plafonds de ressources définis par la loi
- Le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale par l'acquéreur ;
- L'acquéreur s'engage à respecter une certaine durée de bail.
1 ) Avec un BRS, je ne suis pas vraiment le propriétaire de mon logement
C'est l'idée reçue la plus courante sur le Bail Réel Solidaire. Pour clarifier ce point, le BRS permet à un acquéreur de devenir propriétaire du bâti (le logement) tout en restant locataire du terrain, ce dernier étant détenu par un Organisme Foncier Solidaire (OFS).
En tant que bénéficiaire, vous êtes donc pleinement propriétaire de votre logement. Vous avez ainsi tous les droits associés à la propriété immobilière : occuper le logement, le personnaliser, effectuer des travaux d'amélioration, et même le revendre sous certaines conditions. Cette forme de propriété offre une stabilité et une sécurité similaires à une acquisition traditionnelle.
Par ailleurs, c'est cette dissociation entre le foncier et le bâti qui permet de réduire considérablement le coût d'achat du logement. En d'autres termes, l'OFS cède par contrat des droits réels sur le bâti pour favoriser l'accession à la propriété de foyers, et reste propriétaire du foncier uniquement. Car, dans les villes comme Toulouse ou Montpellier où la pression immobilière est forte, c'est la rareté du secteur qui participe à la hausse des prix du marché.
2 ) Avec un BRS, je ne peux pas revendre mon logement
Sans détours, c'est une fausse croyance. Il est possible de revendre un logement acquis via le BRS, en respectant toutefois certaines conditions qui visent à préserver le prix abordable de ce logement.
Tout d'abord, le prix de revente est encadré afin de maintenir l'accessibilité financière du logement pour le futur acquéreur. Le prix de revente d'un logement acheté avec un BRS est généralement calculé en fonction du prix d'achat initial, ajusté selon un indice d'évolution des prix convenu à l'avance. L'avantage, contrairement à un achat classique, est que le prix de revente est garanti et plafonné à l'OFS, votre investissement initial ne peut dont pas être perdu.
Par ailleurs, les futurs acquéreurs doivent respecter les critères d'éligibilité du dispositif, notamment concernant les plafonds de ressources.
La vente est soumise à validation par l'Organisme Foncier Solidaire (OFS) qui détient le terrain.
Bon à savoir : certains OFS offrent une garantie de rachat pour votre logement et même de relogement cas d'aléas de la vie (divorce, chômage, mobilité professionnelle...) indépendant du bénéficiaire du BRS.
3 ) Avec un BRS, je ne peux pas louer mon logement
Il est vrai que le logement acquis avec un Bail Réel Solidaire doit être occupé en tant que résidence principale par l'acquéreur, soit au minimum 8 mois par an. C'est tout l'objet d'un dispositif d'aide à l'accession et il s'agit d'éviter toute spéculation.
Toutefois, la location est possible dans certains cas exceptionnels (et sous contrôle de l'OFS) comme une mutation professionnelle, une maladie grave, ou d'autres événements majeurs qui vous empêchent d'occuper le logement. Il est essentiel de consulter les modalités de votre bail à ce sujet.
Pour information, la location saisonnière est interdite.
4 ) Avec le BRS, je ne peux pas transmettre mon bien
En cas de décès
Concernant le conjoint encore présent dans le logement, ce dernier reste éligible au logement en BRS, peu importe le régime matrimonial.
Par ailleurs, les enfants ou autres ayants droits, peuvent hériter du logement sous certaines conditions. 2 cas de figures sont possibles :
- Le ou les héritiers respectent les conditions d'éligibilité au BRS
Dans ce cas, il n'y pas de problème, le ou les nouveaux occupants devront occuper le logement à titre de résidence principale et le bail est renouvelé pour une certaine durée (de 18 à 99 ans).
- Le ou les héritiers ne respectent pas les conditions d'éligibilité au BRS
Dans ce cas, ces derniers devront vendre le logement à une personne éligible dans un délai de 12 mois. A défaut, c'est l'OFS qui rachète le logement selon les conditions et montants prévus par le bail.
La donation est-elle possible ?
La donation d'un logement en BRS est possible, mais encadrée par l'article L.255-10 du Code de la construction et de l'habitation. Le propriétaire actuel doit formuler une offre de donation valable pendant 30 jours et qui ne peut être acceptée que 10 jours après réception.
L'offre est soumise à l'agrément de l'OFS qui dispose d'un délai de 2 mois, et le bénéficiaire doit respecter les critères d'éligibilité au BRS.
5 ) Il y a trop de charges avec un BRS
Outre les charges classiques d'une propriété (copropriété, taxe foncière, remboursement du crédit immobilier, charges courantes, etc.), il est vrai que l'acquisition d'un logement en BRS est soumise au versement d'une redevance mensuelle à l'Organisme Foncier Solidaire (OFS). Cette redevance foncière couvre l'utilisation du terrain sur lequel le logement est construit. Elle est de l'ordre de 1 à 4€ du m² habitable.
Bien que cette redevance puisse sembler être une charge supplémentaire, il faut la comparer aux coûts d'une acquisition immobilière traditionnelle. Dans un achat classique, le coût du terrain est inclus dans le prix d'achat, les mensualités de prêt sont donc nettement plus élevées. Le BRS reste la plupart du temps financièrement avantageux.
Enfin, en devenant propriétaire avec un BRS, vous entrez dans un logement neuf et répondant aux dernières normes énergétiques. Les charges de copropriété liées à l'entretien courant de votre résidence sont donc plus basses que pour un logement ancien et vous n'avez pas d'appel de fonds à prévoir avant plusieurs années (ravalement de façade, rénovation des ascenseurs, autres travaux courants).
Avez-vous droit au BRS ?