5 idées reçues sur le Bail Réel Solidaire

Le BRS en bref 

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'aide conçu pour faciliter l'achat de logements à des prix abordables, de 20 à 40% moins cher que le marché traditionnel.

Tout comme d'autres aides encadrées par la loi comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ), le but est de faciliter l'accession à la propriété pour une majorité de foyers, particulièrement dans les zones à forte tension du marché.

Pour bénéficier du BRS, certaines conditions sont nécessaires : 

• Respecter les plafonds de ressources définis par la loi
• Le logement acquis doit être occupé en tant que résidence principale par l'acquéreur ;
• L'acquéreur s'engage à respecter une certaine durée de bail.

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Idée reçue n°1 : Avec un BRS, je ne suis pas vraiment le propriétaire de mon logement

C'est l'idée reçue la plus courante sur le Bail Réel Solidaire. Le BRS permet à un acquéreur de devenir propriétaire du bâti (le logement) tout en restant locataire du terrain, ce dernier étant détenu par un Organisme Foncier Solidaire (OFS).

Vous êtes donc pleinement propriétaire de votre logement. Vous avez ainsi tous les droits associés à la propriété immobilière : occuper le logement, le personnaliser, effectuer des travaux d'amélioration, et même le revendre sous certaines conditions. Cette forme de propriété offre une stabilité et une sécurité similaires à une acquisition traditionnelle.

Par ailleurs, c'est cette dissociation entre le foncier et le bâti qui permet de réduire considérablement le coût d'achat du logement. En d'autres termes, l'OFS cède par contrat des droits réels sur le bâti pour favoriser l'accession à la propriété de foyers, et reste propriétaire du foncier uniquement. Car, dans les villes comme Toulouse ou Montpellier où la pression immobilière est forte, c'est la rareté du secteur qui participe à la hausse des prix du marché. 

Idée reçue n°2 : Avec un BRS, je ne peux pas revendre mon logement 

Sans détours, c'est une fausse croyance. Il est possible de revendre un logement acquis via le BRS, en respectant toutefois certaines conditions qui visent à préserver le prix abordable de ce logement.

Le prix de revente est encadré afin de maintenir l'accessibilité financière du logement pour le futur acquéreur. Le prix de revente d'un logement acheté avec un BRS est généralement calculé en fonction du prix d'achat initial, ajusté selon un indice d'évolution des prix convenu à l'avance. Certains travaux (climatisation, aménagement cuisine...) réalisés après l'achat peuvent également être pris en compte dans le prix de revente

Exemple : revente d’un appartement BRS après 5 ans

Charlotte a acheté un appartement neuf T2 en BRS à 136 000€, tout juste entrée dans la vie active dans un quartier prisé de Toulouse. Cinq ans plus tard, elle est en couple et a besoins d'un plus grand logement.

Le contrat de bail prévoit un coefficient de revalorisation annuel basé sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Au bout de 5 ans, son appartement est revalorisé de 20 100€.

En plus, elle a fait des travaux qui valorisent son bien : une belle cuisine aménagée et la climatisation. Cette plus-value est calculée de la façon suivante : montant de la facture acquittée + décote forfaitaire de 10% par année pleine écoulée (plafonnée à 10% de la valeur du prix d’achat initial). La valorisation de ses travaux au bout de 5 ans est estimée à 4 100€.

Le prix de revente sera donc de 136 000€ + 20 100€ + 4 100€, soit 160 200€. Charlotte aura fait une plus-value de 24 000€.

Bon à savoir : Les futurs acquéreurs doivent respecter les critères d'éligibilité du dispositif, notamment concernant les plafonds de ressources. Notre OFS propose une garantie de rachat pour votre logement et même de relogement cas d'aléas de la vie (divorce, chômage, mobilité professionnelle...).

Idée reçue n°4 : Avec un BRS, je ne peux pas louer mon logement 

Il est vrai que le logement acquis avec un Bail Réel Solidaire doit être occupé en tant que résidence principale par l'acquéreur, soit au minimum 8 mois par an. C'est tout l'objet d'un dispositif d'aide à l'accession et il s'agit d'éviter toute spéculation.

Toutefois, la location est possible dans certains cas exceptionnels (et sous contrôle de l'OFS) comme une mutation professionnelle, une maladie grave, ou d'autres événements majeurs qui vous empêchent d'occuper le logement. Il est essentiel de consulter les modalités de votre bail à ce sujet.

Pour information, la location saisonnière est interdite. 

Idée reçue n°5 : Il y a trop de charges avec un BRS 

Outre les charges classiques d'une propriété (copropriété, taxe foncière, remboursement du crédit immobilier, charges courantes, etc.), il est vrai que l'acquisition d'un logement en BRS est soumise au versement d'une redevance mensuelle à l'Organisme Foncier Solidaire (OFS). Cette redevance foncière est souvent citée parmi les inconvénients du BRS. En pratique, elle couvre l'utilisation du terrain sur lequel le logement est construit. Elle est de l'ordre de 1 à 4€ du m² habitable.

Bien que cette redevance puisse sembler être une charge supplémentaire, il faut la comparer aux coûts d'une acquisition immobilière traditionnelle. Dans un achat classique, le coût du terrain est inclus dans le prix d'achat, les mensualités de prêt sont donc nettement plus élevées. Le BRS reste donc financièrement avantageux.

Enfin, en devenant propriétaire avec un BRS, vous entrez dans un logement neuf répondant aux dernières normes énergétiques. Les charges de copropriété liées à l'entretien courant de votre résidence sont donc plus basses que pour un logement ancien et vous n'avez pas d'appel de fonds à prévoir avant plusieurs années (ravalement de façade, rénovation des ascenseurs, autres travaux courants). Demandez l'avis des propriétaires déjà installés sur le Bail Réel Solidaire : vous verrez qu'ils sont ravis de leur choix !

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