Vous avez acheté votre logement avec un bail réel solidaire et souhaitez savoir si vous avez la possibilité de le revendre ? C’est tout à fait possible, à condition toutefois de respecter certaines conditions. L’objectif du BRS étant de proposer des biens à prix abordables, la revente de ce type de bien est différente d’une vente immobilière classique. Règles en vigueur, possibilité de plus-value, cas particuliers (donation, décès, divorce), voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.
L’essentiel à savoir sur la revente d'un bien en BRS
- Vous pouvez revendre un logement acheté en BRS, à condition de respecter les règles du dispositif : résidence principale, plafonds de ressources de l’acquéreur, prix de revente encadré.
- Le prix de revente est plafonné, souvent indexé sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou l’évolution des coûts de construction, pour garantir que le logement reste accessible aux ménages modestes.
- Une plus-value est possible, notamment grâce à la valorisation de certains travaux réalisés avec l’accord de l’OFS, mais elle reste encadrée.
La revente passe par l’Organisme de Foncier Solidaire, qui vous accompagne dans le calcul du prix de revente et peut vous aider à trouver un acquéreur.
Quelles sont les conditions de revente d’un logement en BRS ?
Les logements en BRS doivent rester accessibles aux ménages aux revenus modestes, même en cas de revente. Le vendeur comme l’acheteur doivent donc respecter certaines conditions.
Respect des plafonds de ressources de l’acquéreur
Pour qu’un logement en BRS puisse être revendu, l’acheteur doit respecter les conditions de ressources fixées par l’État. Ces plafonds varient en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique du logement (connaître la zone de sa commune sur le site Servicepublic.fr).
Plafonds de ressources BRS 2025
| Nombre de personnes | Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| 1 personne seule | 38 508 € | 38 508 € | 33 479 € |
| 2 personnes sans personne à charge (hors jeune ménage*) | 57 555 € | 57 555 € | 44 710 € |
| 3 personnes ou personne seule + 1 personne à charge ou jeune ménage* | 75 447 € | 69 183 € | 53 766 € |
| 4 personnes ou personne seule + 2 personnes à charge | 90 078 € | 82 871 € | 64 910 € |
| 5 personnes ou personne seule + 3 personnes à charge | 107 173 € | 98 101 € | 76 357 € |
| 6 personnes ou personne seule + 4 personnes à charge | 120 598 € | 110 396 € | 86 055 € |
| Pers. suppl. en BRS | +13 440 € | +12 301 € | +9 599 € |
Bon à savoir : c’est le revenu fiscal de référence de l’année N-2 qui est pris en compte.
Exemple : Pour un couple sans enfant achetant un logement BRS à Toulouse (zone A) en 2025, les ressources 2023 ne doivent pas dépasser 57 555 €. Ces chiffres évoluent chaque année.
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Habitation en résidence principale uniquement
Autre condition obligatoire : le logement doit rester la résidence principale du nouvel acquéreur, c'est-à-dire, être habité au moins 8 mois par an.
L’achat pour investir ou louer n’est pas autorisé dans le cadre du Bail Réel Solidaire, tout comme l’usage en résidence secondaire. Cette règle permet d’éviter toute forme de spéculation immobilière.
Validation obligatoire par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS)
La vente d’un bien en BRS doit être approuvée par l’OFS en charge. C’est cet organisme qui vérifie le respect des conditions (ressources, résidence principale, etc.) et qui valide le nouveau bail réel à signer entre le futur propriétaire et l’OFS. C’est aussi lui qui encadre le prix de vente.
Peut-on faire une plus-value lors d’une revente en BRS ?
Oui, il est tout à fait possible de réaliser une plus-value lors de la revente d’un logement acheté en BRS. Toutefois, cette plus-value est encadrée.
Un prix de revente plafonné, mais évolutif
Lors d’une revente BRS, le prix du bâti (maison ou appartement) est plafonné et indexé sur l’Indice de Référence des Loyers L’objectif est clair : préserver l’accessibilité du bien et permettre à un autre foyer de bénéficier du dispositif.
Le prix de vente est donc calculé selon une formule définie dans le contrat de bail initial conclu avec l’OFS, prenant en compte :
- Le prix d’acquisition du bien (hors terrain),
- Un coefficient de revalorisation, souvent basé sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL);
- Éventuellement, la valeur des travaux d’amélioration réalisés entre-temps, sous conditions.
Et si j’ai réalisé des travaux dans mon logement ?
Certains travaux réalisés après l’achat peuvent être pris en compte dans le prix de revente, ils ne sont donc pas réalisés à pertes mais valorisent le logement (climatisation, aménagement cuisine…).
Attention : seuls les travaux valorisables (justifiés par factures) et validés par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) pourront être intégrés dans le calcul du prix. Il ne s’agit donc pas d’un droit automatique, mais d’une évaluation au cas par cas.
Ces travaux permettent d’augmenter la valeur du droit d’occupation du logement, tout en respectant les critères du BRS. C’est un moyen de valoriser votre investissement sans sortir du cadre réglementaire.
Exemple : revente d’un appartement BRS après 5 ans
Charlotte a acheté un appartement neuf T2 en BRS à 136 000€, tout juste entrée dans la vie active dans un quartier prisé de Toulouse. Cinq ans plus tard, elle est en couple et a besoins d'un plus grand logement.
Le contrat de bail prévoit un coefficient de revalorisation annuel basé sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers). Au bout de 5 ans, son appartement est revalorisé de 20 100€.
En plus, elle a fait des travaux qui valorisent son bien : une belle cuisine aménagée et la climatisation. Cette plus-value est calculée de la façon suivante : montant de la facture acquittée + décote forfaitaire de 10% par année pleine écoulée (plafonnée à 10% de la valeur du prix d’achat initial). La valorisation de ses travaux au bout de 5 ans est estimée à 4 100€.
Le prix de revente sera donc de 136 000€ + 20 100€ + 4 100€, soit 160 200€. Elle aura fait une plus-value de 24 000€.
Quels sont les avantages de revendre un logement en BRS ?
1. Une revente sécurisée et encadrée par l’OFS
Lors d’une revente en BRS, vous n’êtes pas seul. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) vous accompagne tout au long du processus. Il :
Vérifie que le prix de revente respecte les plafonds fixés ;
Valide l’acheteur en s’assurant qu’il respecte les conditions de ressources ;
Résultat : la vente se fait dans un cadre clair et sécurisé, avec moins d’incertitudes que sur le marché immobilier classique.
2. Un logement plus facile à vendre
Dans des zones où la pression foncière est forte, les logements en BRS sont très demandés grâce à leur prix d’acquisition inférieur au marché, leur faible redevance foncière et leurs avantages fiscaux.
En d’autres termes : votre bien est plus attractif, notamment pour des primo-accédants ou des familles à la recherche d’un projet accessible.
3. La possibilité de réaliser une plus-value maîtrisée
Comme nous l’avons vu, même si la valeur de revente est encadrée, vous pouvez faire une plus-value, notamment grâce à :
- L’augmentation annuelle du prix de vente plafonné ;
- L’ajout de travaux valorisables.
Cela permet de récupérer une partie du capital investi, tout en ayant profité pendant plusieurs années d’un logement de qualité à prix réduit.
[H2] Cas particuliers de revente : donation, séparation, décès
Donation : peut-on transmettre son bien à un proche ?
Il est possible de donner un logement BRS, mais cette cession reste soumise à l’accord préalable de l’OFS. En effet, le bénéficiaire de la donation doit remplir les mêmes conditions que pour un achat en BRS :
- Respect des plafonds de ressources ;
- Occupation du logement à titre de résidence principale ;
- Acceptation du bail réel solidaire en cours.
Si ces critères ne sont pas respectés, la donation peut être refusée. Dans ce cas, une vente encadrée reste possible, selon le processus classique de revente.
Séparation ou divorce : qui garde le logement ?
En cas de séparation ou de divorce, plusieurs cas peuvent se présenter :
- L’un rachète la part de l’autre : le conjoint qui souhaite garder le bien rachète la part de l’autre, sous réserve de l'accord de l’OFS et de respects des conditions de ressources.
- Le bien est vendu : si aucun des deux ne peut ou ne veut garder le logement, il est revendu dans les conditions du BRS (prix plafonné, conditions de ressources et approbation par l’OFS du nouvel acquéreur).
Décès : que devient le logement ?
En cas de décès du propriétaire, le bien peut :
- Être transmis aux héritiers, s’ils respectent les conditions du BRS (ressources, résidence principale, acceptation du bail) ;
- Être revendu dans les conditions classiques du BRS, avec accompagnement par l’OFS.
Votre logement en BRS avec Zelidom
Chez Zelidom, nous sommes spécialisés dans les programmes en Bail Réel Solidaire à Toulouse et ses environs, avec une offre variée de logements neufs à prix encadrés.
Notre objectif : faciliter l’accession à la propriété pour les ménages aux revenus modestes, tout en garantissant qualité de construction, cadre de vie agréable et performance énergétique. Grâce au BRS, vous pouvez devenir propriétaire d’un bien neuf tout en bénéficiant d’une réduction importante sur le prix d’achat, sans faire de compromis sur le confort ou la localisation.