Avec l’envolée des prix de l’immobilier et des taux de crédit, devenir propriétaire peut sembler inaccessible. Pourtant, des dispositifs comme le Bail Réel Solidaire (BRS) et la Location-Accession (PSLA) rendent l’accession à la propriété plus réaliste pour de nombreux ménages.
Vous aimeriez comprendre ce que chacun de ces dispositifs vous apporte, leurs spécificités et comment ils peuvent répondre à votre projet ? Vous êtes au bon endroit !
Dans ce guide, on vous explique clairement ce que sont le BRS et la Location-Accession, leurs avantages comme leurs limites, et en quoi ils diffèrent. Vous avez ainsi tous les éléments en main pour choisir en toute sérénité le dispositif qui correspond le mieux à votre situation.
Page mise à jour le 6 janvier 2025
Pour résumer : les différences BRS vs PSLA
Pour y voir plus clair, nous avons mis en regard les points essentiels du BRS et du PSLA. Ce tableau permet de comparer rapidement leurs avantages, limites et conditions, afin de mieux repérer le dispositif qui correspond à votre projet.
| Critère | Bail Réel Solidaire (BRS) | Location-Accession (PSLA) |
|---|---|---|
| Description du dispositif | Vous êtes pleinement propriétaire de votre logement, tandis que le terrain reste la propriété d’un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). | Vous pouvez tester votre logement avant d'en devenir propriétaire. |
| Avantages | Prix d’achat réduit (jusqu’à -30%), logement neuf bien situé, constitution d’un capital, garanties de rachat et de relogement, possibilité de financer avec le Prêt à Taux Zéro. | Parcours d’accession sécurisé et progressif, TVA réduite, exonération de taxe foncière pendant 15 ans, garanties de rachat et de relogement, possibilité de financer avec le Prêt à Taux Zéro. |
| Inconvénients | Paiement d’une redevance foncière mensuelle, encadrement strict de la revente (avec plus-value possible) et de la location. | Paiement d'une redevance mensuelle pendant la phase de location, remboursement du différentiel de TVA lors d'une vente ou d'une mise en location, démarches administratives plus complexes. |
| Pour qui ? | Principalement destiné aux ménages aux revenus modestes ou moyens, primo-accédants, souhaitant devenir propriétaires à un prix très abordable. | Adapté à un public plus large, désireux d’acquérir un logement neuf pour en faire sa résidence principale, avec un cadre sécurisé et des avantages financiers. |
Le Bail Réel Solidaire (BRS)
Comment fonctionne le BRS ?
Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif d'accession à la propriété abordable et sécurisé. Le principe : vous êtes à la fois propriétaire du logement et locataire du terrain qui lui appartient à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Ce principe de dissociation entre le foncier et le bâti permet d’acheter un logement de 20 à 40 % moins cher par rapport au prix du marché.
L’acquéreur signe un bail d’une durée de 90 ans avec l’OFS de Promologis et doit lui verser une redevance mensuelle fixe pour la location du terrain.
Qui peut acheter en BRS ?
L'achat d'un logement via le Bail Réel Solidaire (BRS) est soumis à des conditions d'éligibilité spécifiques :
- Respecter des plafonds de ressources
Le BRS est principalement destiné aux ménages aux revenus modestes ou moyens. Les acquéreurs doivent donc respecter des plafonds de ressources fixés par la loi et qui varient selon la zone géographique et la composition du foyer.
Ces plafonds sont régulièrement révisés et alignés sur les politiques de logement social pour s'assurer que le dispositif reste accessible aux ménages éligibles.
- Occupation en tant que résidence principale
Les logements acquis en BRS doivent être occupés en tant que résidence principale par l'acquéreur, soit au moins 8 mois par an.
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Quels sont les avantages et inconvénients
du BRS ?
Les avantages :
- Un prix d’achat de 20 à 40 % moins cher qu’un achat immobilier traditionnel
- Habiter à un emplacement privilégié
- Les acquéreurs sont pleinement propriétaires de leur logement. Ils peuvent le personnaliser, y effectuer des travaux et, sous certaines conditions, le revendre
- L’OFS propose une garantie de rachat en cas de vente du logement
- Possibilité de cumul avec d’autres aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les inconvénients :
- Versement d’une redevance foncière mensuelle à l’OFS
- Restrictions concernant la revente du logement : prix de vente encadré et critères d’éligibilité stricts pour les nouveaux acheteurs
- Mise en location du logement uniquement dans des cas exceptionnels
- Location saisonnière interdite
- Le bail avec l'OFS est conclu pour une longue durée et renouvelable à chaque nouveau propriétaire.
Quels sont les logements accessibles en BRS ?
L’offre de biens disponible en Bail Réel Solidaire (BRS) dépend de la zone géographique. Généralement, le dispositif concerne les logements neufs, mais aussi des projets de réhabilitation de bâtiments existants. Par ailleurs, les appartements varient en taille et en configuration pour répondre aux besoins des célibataires, couples ou familles.
La Location-Accession (PSLA)
Comment fonctionne la Location-Accession ?
La Location-Accession, connue sous l'acronyme PSLA (Prêt Social Location-Accession), est un dispositif qui combine une phase locative et une phase acquisitive. Concrètement, le bénéficiaire dispose d’une “période d’essai” de quelques mois à quelques années pour vivre dans le logement en tant que locataire, puis il peut lever l'option dès le début du 7ème mois de location. Le loyer payé durant la période de location inclut une part acquisitive, qui sera ensuite déduite du prix de vente final du logement. L’apport personnel est ainsi facilité. La durée maximale de la période de location est de 3 ans.
Qui peut acheter en Location-Accession ?
Comme pour le BRS, les acquéreurs en PSLA doivent respecter certaines conditions d'éligibilité.
- Respecter des plafonds de ressources
Ces plafonds varient en fonction de la zone géographique du logement et de la composition du ménage.
- Occuper le logement en tant que résidence principale
L'acquéreur doit vivre dans le logement à titre de résidence principale au moins 8 mois par an.
| Composition du foyer | Zone Abis et A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 508€ | 38 508€ | 33 479€ |
| 2 personnes sans pers. à charge (hors jeune ménage) | 57 555€ | 57 555€ | 44 710€ |
| 3 personnes ou pers. seule + 1 pers. à charge ou jeune ménage | 75 447€ | 69 183€ | 53 766€ |
| 4 personnes ou pers. seule + 2 pers. à charge | 90 078€ | 82 871€ | 64 910€ |
| 5 personnes ou pers. seule + 3 pers. à charge | 107 173€ | 98 101€ | 76 357€ |
Quels sont les avantages et inconvénients
de la Location-Accession ?
Les avantages :
- Possibilité de “tester” son logement avant de l’acheter
- Des logements neufs de qualité
- Prix de vente abordable : Frais de notaire réduits et TVA à 5,5 %
- Exonération de la taxe foncière pendant 15 ans
- Garantie de rachat et de relogement pendant 15 ans
- Possibilité de cumul avec un Prêt à Taux Zéro (PTZ).
Les inconvénients :
- Paiement d’une redevance mensuelle supplémentaire en plus du loyer
- Remboursement du différentiel de TVA en cas de revente ou de mise en location du logement durant les 15 premières années d’achat (des dérogations existent, comme à l’occasion d’un PACS ou d’un mariage, de la naissance d’un enfant, d’une séparation ou d’une mutation à plus de 70 kms, renseignez-vous !).
Quels sont les logements accessibles en Location-Accession ?
Zelidom propose des biens neufs en Location-Accession (PSLA) sur tout le territoire d'Occitanie. Les logements varient en taille et en configuration pour répondre aux besoins des célibataires, couples ou familles.